Toronto'da yeni inşaatlardan (preconstruction) alınan konutlarda HST iadesi ne kadar?
Ontario'da yeni yapılan (preconstruction) bir konut alan alıcılar, $1.000.000'a kadar olan uygun konutlarda toplamda $130.000'a varan bir vergi iadesine hak kazanıyor — federal pay (GST) için $50.000, Ontario payı (HST'nin eyalet kısmı) için ise $80.000.
Önemli nokta şu: Ontario'nun vergi iadesi yalnızca 1 Nisan 2026 ile 31 Mart 2027 arasında imzalanan alım-satım sözleşmelerine uygulanıyor ve özellikle ilk kez ev alan kişiler için tasarlanmış durumda.
Yazan: Beril & Sedat Homes | 26 Haziran 2026
Toronto, North York, Vaughan, Markham'da yeni bir inşaat projesine ya da şehir merkezinde bir pre-construction daireye göz koyduysanız, bu rakam alımınızın matematiğini tamamen değiştirebilecek türden bir gelişme — ve o kadar yeni ki GTA'daki birçok alıcı henüz bu fırsatın tam olarak farkında değil.
İlk kez ev alanlar için GST/HST iadesini oluşturan C-4 Yasası, 12 Mart 2026'da Kraliyet Onayı aldı. Ontario da bunun üzerine kendi iadesini devreye soktu. İkisi bir araya geldiğinde şu anda yeni inşaattan bir konut alan alıcılar için mevcut olan en büyük tasarruf kaynağı haline geliyor.
Bunun Toronto ya da GTA'daki bir alım için gerçekte ne anlama geldiğine ve zamanlamanın nasıl işlediğine bakalım.
Kimlere uygun, kimlere değil?
Bu iade, esas yaşayacağı ikametgâhı olacak yeni bir konut satın alan ya da inşa ettiren ilk kez ev alanlara uygulanıyor. Kapsama giren durumlar:
Doğrudan bir inşaat firmasından (builder) satın alınan yeni konutlar
İnşaat halindeki (pre-construction) daireler
Kendi inşa ettiğiniz veya sözleşmeyle inşa ettirdiğiniz konutlar
Bazı durumlarda etraflı şekilde yenilenmiş konutlar
Bu iade MLS üzerinden satın alınan ikinci el (resale) konutlara, belirli şekilde yapılandırılmış devir (assignment) satışlarına veya birincil ikametgâhınız olmayacak yatırım amaçlı konutlara uygulanmıyor — anlaşmanızın tam olarak nasıl yapılandırıldığını önce avukatınızla teyit etmeniz gerekiyor.
Federal kısım, $1.000.000'a kadar olan konutlarda GST'yi tamamen kaldırıyor; $1.000.000 ile $1.500.000 arasında ise kademeli olarak azalan bir indirim uygulanıyor. Ontario'nun ilave iadesi — $80.000'a kadar olan kısım — yalnızca 1 Nisan 2026 ile 31 Mart 2027 arasında imzalanan ve değeri $1.000.000'ı geçmeyen sözleşmelerle sınırlı. Sözleşme imza tarihi bu pencereyi kaçırırsa, eski ve daha kısıtlı iade yapısına geri dönülüyor.
Gerçek bir GTA alımında bu nasıl görünüyor?
Markham'da, uygun tip bir daire için imzalanan bir sözleşmeyle, ilk kez ev alan biri tarafından satın alınan $950.000 değerinde yeni inşaat townhome düşünelim:
Federal kısım: yaklaşık $47.500 geri ödeme (normalde ödenecek olan %5 GST)
Ontario kısmı: yaklaşık $76.000 geri ödeme (normalde ödenecek olan HST'nin eyalet payı %8)
Toplam tasarruf: yaklaşık $123.500
Bu rakamlar örnek niteliğindedir — gerçek iadeniz nihai satış fiyatına, sözleşmenin nasıl yapılandırıldığına ve CRA'nın (Kanada Gelir İdaresi) iade formülüne bağlıdır. Bu yüzden herhangi bir tahmine güvenmeden önce kendi rakamlarınızı avukatınız veya mortgage broker'ınız ile birlikte hesaplamanızı her zaman öneririz. Bu fark, yeni inşaat bir konutu "ulaşılmaz" hissettirmekle "ikinci el konutla gerçekten rekabetçi" hissettirmek arasındaki fark anlamına geliyor.
Bu özellikle şu anda önemli, çünkü GTA genelinde ikinci el konut stoku daha uzun süre satışta kalıyor ve fiyatlar yumuşadı — alıcılar artık yeni inşaatı ikinci el konutla, "yeni inşaat her zaman daha pahalıdır" varsayımına takılmadan, eşit şartlarda karşılaştırma alanına sahip.
Bu iade diğer kapanış maliyetlerinizi ortadan kaldırmıyor
Alıcıların burada kendini kaptırması kolay. HST iadesi tek bir maliyeti — satın alma üzerindeki vergiyi — azaltıyor, ama kapanışta karşınıza çıkan diğer her şeye dokunmuyor:
Emlak Transfer Vergisi (Land Transfer Tax) ve Toronto Emlak Transfer Vergisi (Municipal Land Transfer Tax) — Toronto, Ontario'da eyalet vergisinin üzerine belediye emlak transfer vergisi de ekleyen nadir şehirlerden biri. İlk evini alanlar burada da ayrı bir iadeye hak kazanıyor (toplamda yaklaşık $8.475'a kadar), ama bu HST iadesinden tamamen farklı kurallara sahip ayrı bir program.
Avukatlık ücretleri — gayrimenkul avukatınızın sözleşmeyi incelemesi, kapanışı yönetmesi ve Tarion garanti kaydını teyit etmesi için alınan ücretler.
İnşaat geliştirme harçları ve Tarion kayıt ücretleri — yeni inşaatlarda ciddi bir rakama ulaşabilen ve alım-satım sözleşmesinde ayrı kalemler halinde belirtilen giderler.
Bina yönetim sertifikası (status certificate) incelemesi — bir daire satın alıyorsanız, binanın malî durumunun, hukukî bir probleminin olup olmadığının ve diğer önemli noktaların düzgün bir şekilde incelenmesi için bütçe ayırmanız gerekir.
Bunların hiçbiri iadeden vazgeçmek için bir sebep değil. Bunlar, planladığınız rakamın gerçek rakam olması için, tam iade rakamının yanına koyup deneyimli bir emlak danışmanı ile üstünden geçmeniz için gereken noktalar.
Zamanlama: Alıcıların kaçırdığı kısım
Yeni inşaat, ikinci el konutlar gibi kapanmıyor. Şimdi bir sözleşme imzalıyorsunuz, ama konut bir yıl veya daha uzun süre hazır olmayabilir. Burada önemli olan birkaç Ontario'ya özgü konu:
10 günlük cayma süresi. Ontario'nun Condominium Act (Kat Mülkiyeti Yasası), her yeni yapılmış daire alıcısına, imzalı sözleşmeyi ve açıklama belgelerini aldıktan sonra 10 takvim günü boyunca herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi iptal edip depozitosunun tamamını geri alma hakkı tanıyor. Bu hak ikinci el konutlara veya devir (assignment) satışlarına uygulanmıyor.
Tarion garanti kapsamı. Ontario'da her yeni konut bir Tarion garantisi kapsamında, ancak eyaletin kendi denetçisi (auditor general), tazmin taleplerinin ve inşaat firmalarından tahsilatın ne kadar tutarlı yapıldığı konusunda gerçek boşluklar olduğunu tespit etti. Garantinin her şeyi otomatik olarak halledeceğini varsaymak yerine, gerçekçi beklentilerle ve ilk günden itibaren bir kayıt/belge düzeniyle işe başlamakta fayda var.
İadenin başvuru penceresi. GST/HST iadesine genellikle mülkiyetin devralınmasından veya inşaatın tamamlanmasından itibaren iki yıl içinde başvurmanız gerekiyor — sözleşme imza tarihinizden itibaren değil. İnşaatı 18 ay süren bir konutta, bu pencere göründüğünden daha yakın.
Şu anda yeni inşaat mı, ikinci el konut mu almalısınız?
Tek bir doğru cevap yok, ama bu yeni iade hesabı gerçekten değiştirebiliyor. Yeni inşaatın eski maliyeti daha yüksek göründüğü için ikinci el konuta yöneliyorduysanız, bu iadeyi hesaba katarak karşılaştırmayı yeniden yapmakta fayda var — özellikle Toronto, Markham, Vaughan ve Etobicoke'un bazı bölgeleri gibi yeni konut stokunun şu anda ikinci el konutla gerçekten rekabetçi olduğu yerlerde.
Sizin özel rakamınız konutunuzun fiyatına, kapanış zamanlamanıza ve inşaat firmasının sözleşmeyi nasıl yapılandırdığına bağlı — işte tam burada yerel piyasa analizi ve düzgün bir kapanış maliyeti dökümü devreye giriyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Ontario'da yeni bir konutta herhangi bir HST iadesi almak için ilk kez ev alan biri olmam gerekiyor mu?
Birleşik iade ($130.000'a kadar) özellikle ilk kez ev alanlar için geçerli. İlk alanlarla sınırlı olmayan, ayrı ve daha küçük bir GST/HST Yeni Konut İadesi de mevcut, ancak aynı tasarrufu sunmuyor — hangi programın alımınıza uygulandığını ve ne kadar tasarruf edebileceğinizi birlikte tespit etmemiz gerekiyor.
HST iadesi Toronto'da ikinci el konutlara uygulanıyor mu?
Hayır. Yalnızca bir inşaat firmasından satın alınan yeni veya etraflı şekilde yenilenmiş konutlara, pre-construction dairelere ve esas birincil ikametgâhınız olacak kendi inşa ettirdiğiniz konutlara uygulanır. MLS üzerinden alınan ikinci el konutlar uygun değildir.
İade otomatik mi, yoksa başvurmam mı gerekiyor?
Başvurmanız gerekiyor. İnşaat firmaları genellikle iadenin bir kısmını kapanışta mahsup eder ve belgeleri sizin adınıza yürütür, ancak genellikle mülkiyetin devralınmasından veya tamamlanmasından itibaren iki yıl içinde başvurmanız gerekir — süreci kapanıştan önce avukatınızla teyit edin, sonra değil.
Bu iade, Toronto'daki ilk kez alıcılar için Emlak Transfer Vergisi iadesiyle nasıl bir arada işliyor?
Bunlar birbirinden ayrı programlar. HST iadesi satın alma fiyatı üzerindeki vergiyi azaltır; Emlak Transfer Vergisi iadesi (eyalet ve belediye toplamda yaklaşık $8.475'a kadar) tamamen farklı bir kapanış maliyetini azaltır. Toronto'da yeni inşaat bir konut alan ilk kez alıcı genellikle her ikisinden de yararlanabilir.
Yeni konutum iade penceresi kapanmadan tamamlanmazsa ne olur?
Ontario'nun güçlendirilmiş iadesi, kapanış tarihinize değil, alım-satım sözleşmenizin imzalandığı tarihe (1 Nisan 2026 – 31 Mart 2027) göre uygulanır. Bu nedenle bu pencere içinde imzalanan bir sözleşmenin daha sonraki bir kapanış tarihi olsa bile uygun olması beklenir — ancak mevzuatın ne kadar yeni olduğu düşünüldüğünde bu detayı avukatınızla teyit etmekte fayda var.
Buradaki rakamlar sizi yeni inşaat ile ikinci el konut arasında yeniden düşünmeye itiyorsa, ya da herhangi bir şey imzalamadan önce gerçek alımınızı bu iadelere göre birinin hesaplamasını istiyorsanız, sizinle bunu birlikte incelemekten memnuniyet duyarız. Finansman da resmin bir parçasıysa, ekibimizde bünyesinde bir Mortgage Broker — Sedat Topçu — bulunduğunu bilmeniz işinize yarayabilir; gayrimenkul tarafının yanı sıra finansman seçenekleriniz konusunda da size yol gösterebilir. Kendi başınıza koordine etmeniz gereken bir konu daha çözülmüş olur.
Beril & Sedat Homes Hakkında
Beril & Sedat Homes, Toronto ve Büyük Toronto Bölgesi'nde (GTA) hizmet veren, ödüllü bir gayrimenkul ekibidir. Kurucular Beril Topçu ve Sedat Topçu, Royal LePage Signature Realty bünyesinde çalışan, iki dilli (Türkçe ve İngilizce konuşan) emlakçılardır (REALTOR®). 20 yılı aşkın toplam deneyim, $100 milyon üzerinde kariyer satış hacmi ve 200'den fazla müşteriye verdikleri hizmetle; alıcılara, satıcılara, yatırımcılara ve yeni göçmenlere Toronto ve GTA gayrimenkul piyasasında güvenle yol gösteriyorlar. Uzmanlık alanları arasında lüks konutlar, condo'lar, müstakil evler, yatırım amaçlı gayrimenkuller, küçülme (downsizing), büyüme (upsizing) ve ilk kez ev alımları (first-time-home-buyers) yer alıyor. Executive Circle üyesi olarak tanınan ve emlakçıların en üst %2'lik diliminde yer alan ekip; kişiselleştirilmiş danışmanlık, stratejik pazarlık ve aynı zamanda lisanslı bir Mortgage Broker olan Sedat Topçu aracılığıyla sunulan mortgage kredisi, ipotek desteğiyle biliniyor.