Kanada'da Yabancılar Toronto ve GTA’de Konut Veya Başka Mülk Alabilir mi?
Çoğu durumda, hayır. Kanada'nın federal yabancı alıcı yasağı, Toronto gibi şehirlerde Kanadalı olmayanların çoğunun konut satın almasını engelliyor ve bu yasak şu an İçin 1 Ocak 2027'ye kadar yürürlükte. Ama bu konuda birtakım İstisnalar da var — çalışma İzni sahipleri, uluslararası öğrenciler veya eşinin statüsü uygun olanlar hâlâ birlikte alım yapabiliyor. Ve yasaktan muaf olunduğu durumlarda genellikle Ontario'nun %25'lik Yabancı Alım Vergisi (NRST) ile birlikte Toronto'ya özgü ek bir %10'luk vergi diğer kapanış maliyetlerinin üzerine toplam %35 ek bir yük getiriyor. Bunun yanı sıra yabancı alıcılar Kanada'lılardan farklı mortgage kurallarıyla da karşılaşabiliyorlar.
Yazan: Beril & Sedat Homes | 22 Ağustos 2026
Çok sayıda yeni göçmen ve yabancı alıcı müşteriyle çalışıyoruz ve bu konu Ontario’da konut edinmenin belki de en çok yanlış anlaşılan konularından biri. İlk anda duyacağınız cevap: "vatandaş veya PR olmayanlar burada alım yapamaz" — pek doğru değil, "ekstra vergisini ödeyen herkes alım yapabilir" cevabı da doğru değil. Buradaki püf nokta federal yasağın, ilave Ontario eyaleti ve Toronto belediyesi vergilerinin ve finansman kurallarının gerçekte nasıl bir araya getirilebileceği.
Federal Yabancı Alıcı Yasağı: Gerçekte Kimler Engelleniyor?
Yasağı getiren kanun 1 Ocak 2023'te yürürlüğe girdi, 2024'te tekrar uzatıldı ve şu anda en az 1 Ocak 2027'ye kadar sürüyor. Üç veya daha az bağımsız birime sahip konutlara uygulanıyor ve de Toronto çevresinde ve fiilen tüm GTA genelinde geçerli.
Gerçekte bu yasak "vatandaş veya PR olmayan" herkese veya her tip mülke uygulanmıyor. Konunun tüm detaylarını inceleyip ona göre bir sonuca varmak gerekiyor.
Yasaktan muaf olanlar:
Korunan kişi (protected person) statüsüne sahip mülteciler
Diplomatlar ve aileleri
Uygun bir alıcıyla birlikte satın alan eşler veya birlikte yaşadığı (common-law) partnerleri
Çalışma izni sahipleri - satın alma anında iznin en az 183 gün geçerliliği kalmış olması şartıyla
Uluslararası öğrenciler, ama yalnızca sıkı koşullar altında: belirlenmiş bir eğitim kurumuna kayıtlı olmak, art arda beş yıl boyunca Kanada vergi beyannamesi vermiş olmak, bu yılların her birinde Kanada'da en az 244 gün fiziksel olarak bulunmuş olmak ve satın alma fiyatının 500.000 CAD ile sınırlı olması. Bu kurallar aslında yabancı öğrencinin alım yapmasını pratikte imkansız hale getiriyor.
Alıcının statüsünden bağımsız olarak yasaktan muaf olanlar:
Boş arazi
Dört veya daha fazla bagimsiz birime sahip konutlar
Ticari mülkler
Yasağı ihlal etmek ciddi bir durum. Cezalar, ihlal başına $10.000’e kadar çıkıyor — hem alıcı için hem de satın almayı tamamlamalarına bilerek yardım eden herkes için. Ayrıca ilgili mahkeme mülkün zorla satılmasına karar verebilir ve satıcı ödediği rakamdan fazlasını geri alamaz — varsa herhangi bir değer artışına el konur.
Ontario'nun %25 NRST vergisi ve Toronto'nun Ek %10 vergisi
Federal yasaktan muaf olmak, ekstra maliyetlerden muaf olduğunuz anlamına gelmez. Alım yapmaya uygunsanız ama Ontario'nun kurallarına göre hâlâ yabancı alıcı sayılıyorsanız, eyaletin %25 yabancı alıcı vergisi (NRST) uygulanır.
Konut Toronto’da ise ikinci bir katman daha vardır. 1 Ocak 2025'ten bu yana, Toronto kendi %10'lük vergisini uyguluyor. Bu da 2026'da Toronto'da konut satın alan yabancı bir alıcının genellikle toplamda %35'lik bir yabancı alıcı vergisiyle karşı karşıya kaldığı anlamına geliyor.
Bilinmesi gereken muafiyetler ve iadeler:
Ontario Göçmen Aday Programı (Ontario İmmigrant Nominee Program) adayları ve mülteci olup Korunan Kişi (protected person) statüsü olanlar NRST'den tamamen muaftır.
Daimi İkamet Statüsünü Alanlar (Permanent Resident Rebate): satın alış tarihinden itibaren dört yıl içinde daimi ikamet sahibi (PR) olmanız halinde ödediğiniz NRST'yi geri alabilirsiniz; bunun için konutu alışınızı takiben 60 gün içinde ve kesintisiz olarak esas ikametgahınız olarak kullanmaya başlamış olmanız gerekir. PR statüsünü aldığınız tarihten itibaren başvurmak için 180 gününüz vardır.
Finansman: Mortgage Süreci Yabancı Alıcılar İçin Nasıl İşliyor?
Yasağı aştıktan ve vergi yükümlülüğünüzü anladıktan sonra bile, yabancılar için mortage kredisi sürecinin farklı işlediğini unutmamak gerekir.
En büyük farklardan biri Kanada’lı bir alıcının aksine yabancı alıcının en az %20 peşinat yatırması gerektiğidir:
ABD vatandaşı alıcılar, bazen yalnızca %20 peşinatla alım yapabilirler.
Diğer ülke vatandaşı alıcılar için en az %35 peşinat gerekir.
Kanada'da zaten bir mülkünüz varsa, sonraki bir satın alma genellikle en az %35 peşinat gerektirir.
İçinde yaşamayacağınız, yatırım amaçlı konutlar da %35 peşinat gerektirecektir.
Buna ilaveten bankanın istediği dokümantasyon da daha ağırdır. Bankalar çoğunlukla noter tasdikli çevirilerle birlikte, doğrulanmış yabancı gelir kanıtı ister; ve Kanada kredi geçmişi ve skoru genellikle henüz mevcut olmadığından, onay süreci gelirin doğrulamasına, varlıklara ve peşinatınızın büyüklüğüne dayanır. Onay süreleri genellikle daha uzun sürer, bu yüzden mortgage kredisinin alım aşamasına geçmeden önce ayarlanması gerekir.
Her banka yabancılara mortgage programı sunmaz, bu yüzden bu alanda gerçekten aktif olan bankalarla çalışmak, faiz oranının kendisi kadar önemlidir.
Finansman konusu gerçekte nasıl bir alım yapılabileceğini belirleyen unsur olduğundan, ekibimizde bünyesinde bir Mortgage Broker — Sedat Topçu — bulunduğunu bilmeniz işinize yarayabilir; gayrimenkul tarafının yanı sıra tam olarak nasıl bir kredi alabileceğinizi teyit etmek işleri çok daha kolay hale getirebilir.
Bir örnekle Anlatmak Gerekirse:
Diyelim ki federal yasaktan muaf ama Ontario'nun kurallarına göre hâlâ yabancı sayılan bir çalışma izni sahibi, Toronto'da $700.000’lik bir daire satın alıyor:
Yabancı Alım Vergisi (%25): $175.000
Toronto Belediye Vergisi (%10): $70.000
>>> Toplam Yabancı Alıcı Vergisi: $245.000
Herkesin ödediği Alım Vergisi (Land Transfer Tax-LTT): $20.950
Minimum peşinat: Tipik bir yabancı alıcı için %35, yani $245.000
Avukatlık masrafları: $3.000
Alıcı konutta kendi oturursa ve dört yıl içinde daimi ikamet (PR) sahibi olursa ödediği toplam $245.000 vergiyi geri alabilir.
Bir teklif verilmeden önce alıcıya özel şekilde tam olarak yasak muafiyetinin, vergi yükümlülüğünün ve mortgage onayının hepsinin doğru sırayla, en baştan itibaren bir gayrimenkul avukatı ve mortgage broker dahil edilerek, üzerinde çalışılması ve mutabık kalınması şart.
Eğer alma yönünde bir karar verirseniz, Ontario eyaleti kısıtlı bir süre için yeni inşaatlara HST muafiyeti getirdi. Ne kadar bir tasarruf edeceğinizi görmek isterseniz, bu postumuza da bir göz atın: Ontario'nun Yeni HST İadesi: Toronto'da Alıcılar Ne Kadar Tasarruf Ediyor? | Beril & Sedat Homes
Sıkça Sorulan Sorular
Bir çalışma İzni sahibi Toronto, GTA veya Ontario'da ev alabilir mi?
Evet, satın alma anında iznin en az 183 gün geçerliliği kalmış olması şartıyla. Ancak işlem (başka bir muafiyet geçerli olmadıkça) Ontario'nun %25'lik Yabancı Alım Vergisi (NRST) ve konut Toronto’da ise ilave %10 Belediye Vergisine tabi olacaktır.
Yabancı Alım Vergisi (NRST) nedir ve Toronto'da ne kadardır?
NRST Ontario'da konut satın alan yabancılardan alınan, satın alma fiyatının %25'i tutarında bir eyalet vergisidir. Konut Toronto'da ise bunun üzerine ek %10'luk bir Belediye Vergisi uygulanır ve vergi toplamda %35'e ulaşır.
Daimi İkamet (PR) sahibi olursam ödediğim NRST’yi geri alabilir miyim?
Muhtemelen, evet. İadeye başvurabilmek için kapanıştan itibaren dört yıl içinde daimi ikamet (PR) sahibi olmanız, konuta kapanışı takiben 60 gün içinde taşınmanız ve de esas ikametgahınız olarak kullanmaya başlamanız gerekir. Daimi ikamet (PR) tarihinizden itibaren 180 gün içinde başvurmanız halinde ödediğiniz NRST'yi geri alabilirsiniz.
YABANCI öğrenciler Kanada'da mülk satın alabilir mi?
Evet ama belli koşullar altında: Kabul gören bir eğitim kurumuna kayıt, art arda beş yıl boyunca verilmiş Kanada vergi beyannamesi, bu yılların her birinde Kanada'da en az 244 gün fiziksel bulunma ve 500.000 CAD ile sınırlı bir satın alma fiyatı.
Bu da bir öğrencinin Toronto ve GTA'da bir satın alma yapmasını pratikte neredeyse imkânsız hale getiriyor.
Yabancı alıcıların Kanada'da mortgage almak İçin ne kadar peşinata İhtiyacı var?
Gereken asgari peşinat %35’tir. (ABD’den geliri olanlar için %20)
Yabancı alıcı olarak Toronto'da satın alma yapmak imkânsiz değil, ama çok katmanlı ve çok daha planlı olmak gereken bir süreç — federal yasak muafiyeti, eyalet ve belediye vergi yükümlülüğü ve mortgage finansmanının hepsinin doğru şekilde, doğru sırayla bir araya gelmesi gerekiyor. Biz Beril & Sedat Homes olarak yeni göçmenler ve yabancı alıcılarla bu süreç boyunca düzenli olarak çalışıyoruz. Dilerseniz seçeneklerinizi anlayabilmeniz için sizin özel durumunuzu birlikte gözden geçirmekten memnuniyet duyarız. Finansman genellikle gerçekte nasıl bir alimin mümkün olduğunu belirleyen unsur olduğundan, ekibimizde bünyesinde bir ipotek danışmanı — Sedat Topçu — bulunduğunu bilmeniz işinize yarayabilir; gayrimenkul tarafının yanı sıra tam olarak ne için uygun olduğunuzu da teyit edebilir.
Beril & Sedat Homes Hakkında
Beril & Sedat Homes, Toronto ve Büyük Toronto Bölgesi'nde (GTA) hizmet veren, ödüllü bir gayrimenkul ekibidir. Kurucular Beril Topcu ve Sedat Topcu, Royal LePage Signature Realty bünyesinde çalışan, iki dilli (Türkçe ve İngilizce konuşan) emlakçılardır (REALTOR®).
20 yılı aşkın toplam deneyim, $100 milyonun üzerinde satış hacmi ve 200'den fazla müşteriye verdikleri hizmetle; alıcılara, satıcılara, yatırımcılara ve yeni göçmenlere Toronto ve GTA gayrimenkul piyasasında güvenle yol gösteriyorlar. Uzmanlık alanları arasında lüks konutlar, condo'lar, müstakil evler, yatırım amaçlı gayrimenkuller, küçülme (downsizing), büyüme (upsizing) ve ilk kez ev alımları (first time home buyers) yer alıyor.
Executive Circle üyesi olarak tanınan ve emlakçıların en üst %2’lik diliminde yer alan ekip; kişiselleştirilmiş danışmanlık, stratejik pazarlık ve Sedat Topcu aracılığıyla sunulan mortgage, ipotek desteğiyle biliniyor - Sedat aynı zamanda lisanslı bir Mortgage Broker olarak hizmet veriyor.